공부 전혀 할 필요 없어요" 월200만원으로 22억 만든 가장 쉬운 방법

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💡 한 줄 결론

월 200만 원으로 22억 원을 만들었다는 김동면의 사례는 ‘공부 없는 투자’보다 높은 저축률, 반복 학습, 아파트·미국 주식 투자와 레버리지 활용으로 설명된다.

📌 핵심 요점

1. 출발점은 높은 저축률이었다. 월급 약 200만 원의 80% 가까이를 저축했고, 이직 과정의 퇴직금까지 더해 약 2년 만에 5천만 원을 모았다고 밝혔다. 투자서와 부자 보고서를 반복해서 읽으며 원칙을 만들었다는 설명은 제목의 ‘공부 전혀 할 필요 없다’는 표현과 구분해서 읽어야 한다.
2. 저평가 발굴보다 감당 가능한 좋은 아파트를 골랐다. 가격에 입지와 교통 등의 정보가 반영된다는 가정 아래, 500세대 이상인지와 과거 약 10년에 가격이 두 배가 됐는지 등을 확인했다. 초기에는 대출과 전세보증금 상승분으로 투자 규모를 키웠다.
3. 자기자본 효율에 따라 부동산과 금융자산을 오갔다. 종잣돈 2억 원을 투자 경로를 나누는 기준으로 제시했으며, 대출 규제로 아파트에 필요한 자기자본이 커지면 금융투자를 선호했다. 상급지로 갈아탈 때는 시장 방향보다 보유 주택과의 가격 차이를 살폈다.
4. 과거 낙폭을 매수 기준으로 삼고 방어자산을 함께 보유했다. 주가가 과거 평균보다 크게 하락하면 매수를 검토하고, 채권과 금을 추가 매수 재원으로 활용했다. 테슬라 하락기에 두 배 레버리지 상품으로 수익을 낸 사례도 소개했지만, 금리 인상기에 채권도 하락할 수 있음을 인정했다.
5. 장기간 버틸 수 있는 자금 구조를 중시했다. 짧은 만기의 주식담보대출을 피하고 긴 상환 기간을 선호했으며, 투자 기회에 대응할 유동성을 이유로 ISA와 일반 계좌를 활용했다. 현재 보유 자산은 주택 평가액 약 14억 원과 금융자산 약 8억 원이라고 설명했다.

🧩 배경과 문제 정의

• 김동면은 경찰공무원 시험을 약 6년간 준비하다 포기한 뒤 중소기업에 취업했다. 또래보다 출발이 늦었다는 절박함 속에서 자산을 늘릴 수단으로 투자에 집중했다.
• 수당을 포함한 월급 약 200만 원에서 대부분을 저축해 초기 자금을 마련했다. 적은 종잣돈으로 투자 규모를 키우기 위해 전세보증금과 대출을 활용했다.
• 투자 원칙은 저평가 자산이나 시장의 고점을 예측하기보다 감당할 수 있는 가장 좋은 자산을 사고, 가격 변화와 규제에 대응하는 것이었다. 과거 수익률과 하락률을 판단 기준으로 삼되, 향후에도 비슷한 움직임이 이어질 것이라는 가정이 깔려 있다.

🕒 시간순 섹션별 상세정리

1. 공무원 시험 실패 이후 절약과 투자로 방향을 바꾸다

• 경찰공무원 시험을 약 6년간 준비하다 포기하고 중소기업에 취업했다. 이직 등 다른 경로로 성공하기 어렵다고 생각하면서 투자에 집중했다 [00:31]
• 수당을 포함해 약 200만 원을 받으며 월급의 80% 가까이를 저축했다. 도시락을 싸고 커피를 사 먹지 않는 등 생활비를 극단적으로 줄였다 [01:17]

2. 투자서와 부자 보고서를 반복해서 공부해 원칙을 만들다

• 투자에 성공한 사람에게 배울 경로가 제한적이라고 느껴 투자서 100권 이상과 금융기관의 부자 보고서를 읽었다. 부자들의 공통적인 전략을 추려 실제 투자에 적용했다 [03:55]
• 공무원 시험을 준비하듯 책을 반복해서 읽고 목차와 내용을 정리했다. 누적 독서량은 500권이 넘을 것으로 추정하며, 이런 학습이 투자에 대한 두려움을 줄였다고 설명했다 [05:01]

3. 첫 아파트를 매수하고 전세보증금 상승분으로 투자 규모를 키우다

• 시장 진입 시점을 재기보다 당시 살 수 있는 가장 좋은 아파트를 사는 원칙을 택했다. 실거주하지 않고 전세를 놓아 보유하면서 보증금 상승분을 활용했다 [06:00]
• 당시에는 전세보증금 상승분으로 추가 주택을 사는 방식이 가능했고, 광명·평촌 등에서 최대 네 채까지 늘렸다. 보증금 증가분과 근로소득으로 모은 돈을 부동산과 금융자산에 재투자했다 [06:23]

4. 가격에 정보가 반영돼 있다는 가정으로 저평가 찾기를 대신하다

• 효율적 시장 가설을 투자 근거로 삼아 입지·교통·인프라 등의 정보가 가격에 반영돼 있다고 봤다. 이에 따라 가용 자금으로 살 수 있는 가장 좋은 자산을 고르는 원칙을 세웠다 [08:28]
• 싼 아파트가 반드시 저평가된 아파트는 아니라고 판단했다. 지역별 아파트 평당 가격을 비교해 자신의 자금 범위에서 접근 가능한 상위 지역을 골랐다 [08:49]

5. 레버리지로 평촌에 진입했지만 현재의 진입 조건은 달라지다

• 초기 자금만으로 접근할 수 있는 지역보다 상위 지역을 사기 위해 신용대출 등으로 약 5천만~6천만 원을 추가했다. 최대한 레버리지를 활용해 첫 투자 지역으로 평촌을 선택했다 [11:36]
• 현재는 당시와 같은 갭투자 진입이 어렵다는 전제에서 법과 대출 제도가 허용하는 범위의 매수를 기준으로 삼았다. 평촌의 소형 평형도 약 2억 원이 필요할 것으로 추정했다 [12:09]

6. 과거 연복리 수익률을 아파트 선택 기준으로 삼다

• 한국부동산원과 KB 등의 가격 통계를 분석한 결과라며 서울 아파트의 연평균 상승률을 7.3%, 전세가격 상승률을 약 6%로 제시했다. 이를 바탕으로 과거 연복리 수익률이 최소 7% 수준인 아파트를 골랐다 [12:57]
• 약 10년에 가격이 두 배가 됐는지를 판단 기준으로 삼았다. 신축은 장기 거래 자료가 부족하므로 같은 입지·학군·생활권·일자리 접근성을 공유하는 지역의 가격 흐름을 준용할 수 있다는 가정을 뒀다 [13:26]

7. 대출 규제로 자기자본 효율이 낮아지면 금융투자로 옮기다

• 고가 아파트는 대출 제한으로 필요한 자기자본이 커진다고 지적했다. 레버리지를 포함한 아파트의 기대수익률이 금융투자보다 낮아지는 시점에는 금융자산으로 전환한다는 기준을 제시했다 [14:00]
• 아파트는 과거 약 10년에 두 배가 되는 수익률과 500세대 이상이라는 조건을 확인한 뒤, 자신의 돈으로 살 수 있는 가장 좋은 대상을 선택했다. 규제로 투입 원금이 지나치게 커지면 금융투자가 더 효율적이라고 판단했다 [14:54]

8. 시장 방향 대신 상급지와의 가격 차이를 보고 갈아타다

• 첫 주택을 마련한 뒤에는 상급지 아파트들을 목록으로 관리하고, 보유 주택과의 가격 차이가 좁아지는 때를 기다렸다. 갈아타기 전까지의 대기 자금은 금융자산에 투자했다 [15:27]
• 시장의 고점과 저점을 예측하는 것은 불가능하다고 봤다. 매수 후 가격이 하락하더라도 상급지가 더 크게 떨어져 가격 차이가 줄어들면 갈아탈 수 있다는 대응 논리를 세웠다 [16:27]

9. 과거 낙폭을 매수 기준으로 삼고 방어자산을 함께 보유하다

• MDD를 고점에서 저점까지의 하락폭을 측정하는 지표로 설명했다. S&P500의 연중 고점 대비 하락폭이 평균 약 14%라는 통계를 제시하고, QQQ가 약 20% 하락한 상황을 매수 판단의 예로 들었다 [18:01]
• 매수 후에도 금융위기처럼 주가가 50% 더 크게 하락할 가능성에 대비해 채권과 금을 함께 보유했다. 위기 때 방어자산 가격이 오르면 이를 팔아 하락한 주식을 추가 매수하는 전략이었다 [18:25]

10. 개별주와 레버리지로 수익을 확대하되 큰 손실 가능성을 감수하다

• 주식이 두려우면 지수투자로 시작하고, 이해가 깊어지면 섹터나 개별주로 확장하는 방식을 제시했다. 자신은 테슬라의 과거 평균 낙폭을 약 39%로 보고, 39~40% 하락했을 때 두 배 레버리지 상품을 매수했다 [19:39]
• 진행자가 상품이 폐지될 가능성을 지적하자 레버리지는 두 배까지만 사용했다고 답했다. 해당 투자에서 5천만 원을 넣어 1억 원 이상을 회수했으며, 먼저 부동산을 확보한 상태였기에 금융투자에서 더 큰 위험을 감수할 수 있었다고 설명했다 [20:01]

11. 국가 경제와 연결된 자산이라는 믿음이 과감한 투자의 근거가 되다

• 투자서와 부자 보고서에서 공통 전략을 추려 실행한 경험을 강조했다. 책에는 이러한 전략으로 6년 만에 22억 원을 만들었다는 자신의 사례를 담았다 [20:36]
• 국내 가계자산의 약 70%가 부동산이고 미국은 금융자산 비중이 높다는 통계를 근거로 들었다. 한국 부동산과 미국 주식의 붕괴가 은행·기업·노후자금 등에 연쇄 충격을 준다는 이유로, 두 자산을 ‘망할 수 없는 자산’이라고 보는 믿음이 과감한 투자를 뒷받침했다 [21:47]

12. 종잣돈에 따라 투자 경로를 나누고 현재는 주택 한 채와 금융자산을 보유하다

• 종잣돈이 2억 원 미만이면 부동산에서 레버리지 효과를 충분히 활용하기 어렵다고 보고 S&P500이나 나스닥 지수투자에 집중하는 방식을 제시했다. 다만 원금이 작으면 높은 수익률도 실제 수익금으로는 작다는 한계를 인정했다 [22:38]
• 2억 원 이상이면 가능한 가장 좋은 아파트를 사고, 이후 법적 규제 등으로 레버리지 효율이 떨어지면 다시 금융투자로 돌아가는 기준을 제시했다 [22:48]

13. 부동산에 집착하지 않고 여러 자산에서 하락 기회를 찾다

• 투자할 수 있는 자산군이 많기 때문에 특정 자산을 계속 보유하는 데 미련을 두지 않았다. 비트코인이 고점 대비 50% 넘게 하락했을 때 관련 자산을 매수한 사례를 들었다 [23:58]
• 코스피도 과거 평균보다 고점 대비 하락폭이 커졌다고 판단해 일부 매수했다. 이동평균선과 볼린저밴드 등도 저점에 가까운 위치를 판단하는 보조 기준으로 활용했다 [24:18]

14. 복리의 효과를 강조하면서 극단적 손실에 대한 자신의 판단을 설명하다

• 적은 월급의 가치를 낮게 보는 태도는 복리의 힘을 무시하는 것이라고 지적했다. 72의 법칙과 자산이 약 7년마다 두 배가 되는 계산을 들어, 저축으로 만든 원금도 장기간 운용하면 커질 수 있다고 봤다 [24:56]
• S&P500의 연평균 수익률 10.2%에는 하락한 해도 포함돼 있다고 설명했다. 상승기에 연 20~30%의 수익이 나거나 큰 하락 뒤 레버리지 투자가 성공하면서, 자신의 경험에서는 자산이 3~4년에 두 배가 되기도 했다고 말했다 [25:22]

15. 초기 소비를 미루고 감가상각되는 차보다 투자자산을 선택하다

• 해외여행·호캉스 등 투자 원금을 줄이는 소비를 복리를 저해하는 요소로 봤다. 5천만 원을 모았을 때 BMW 구매를 고민했지만 장기적으로 자산을 사는 편이 낫다고 판단했다 [27:31]
• 자동차의 감가상각과 투자자산의 기대 상승을 비교하면서 소비 욕구를 눌렀다. 이후 테슬라 투자로 수익을 낸 뒤에야 최근 테슬라 차량을 구매했다고 밝혔다 [28:12]

16. 예적금보다 자산투자를 선호하고 자금이 묶이는 연금계좌에는 부정적이다

• 예적금 금리가 자산 수익률을 따라가지 못한다는 이유로 예적금보다 자산투자를 선호했다. 한국은행의 물가상승률 2% 목표를 근거로 물가와 자산가격이 장기적으로 오르고 화폐가치는 낮아진다고 해석했다 [29:12]
• 장기 통계라며 S&P500 연평균 10.2%, 금 5.6%, 미국 부동산 4.2%, 서울 아파트 7.3%를 제시했다. 이러한 과거 수익률을 근거로 가능한 한 빨리 자산투자를 시작해야 한다고 주장했다 [29:42]

17. 자금의 유동성을 확보하고 ISA와 직접투자를 활용한다

• 김동면은 자금이 20~30년 묶이면 부동산이나 코인 등에 기회가 와도 대응하기 어렵다는 이유로 IRP를 이용하지 않는다. ISA를 활용할 수 있으면 활용하고, 나머지는 일반 계좌에서 직접 투자한다 [30:24]
• ISA의 혜택으로 250만 원까지 비과세, 초과 수익에 9.9% 분리과세를 제시한다. 납입 한도는 연 2천만 원·최대 1억 원으로 알고 있다며, 사회초년생은 한도를 채워가고 이후에는 일반 계좌를 이용하는 방식을 권한다 [31:04]

18. 대출 활용의 핵심 조건은 오래 버틸 수 있는 상환 구조다

• 소득과 자산이 적을수록 자기자본만으로 자산을 늘리는 데 한계가 있으므로 대출을 활용해야 한다는 주장이다. 은행이 DSR 등으로 위험을 관리한다는 판단을 근거로, 이용 가능한 한도를 최대한 쓰는 편을 선호한다 [32:30]
• 시장을 예측하기 어렵기 때문에 투자 기간을 길게 확보중요하다. 상환 기간이 짧은 주식담보대출은 변동성을 견디기 어려워 피하며, 짧은 만기의 대출은 도박에 가까운 위험한 전략으로 보고 30년처럼 긴 만기를 선호한다 [33:39]

19. 전세보증금 증액과 집값 상승이 겹치는 부담을 경계한다

• 전세를 피해야 한다는 근거로 서울 매매가격의 연평균 상승률 약 7.3%, 전세가격 상승률 약 6.7~7%를 제시한다. 2년 기준으로는 매매가격이 평균 16%, 전세가격이 15% 올랐다는 수치를 든다 [34:50]
• 전세를 유지하면 계약 갱신 때 보증금을 더 마련해야 하고, 그동안 매매가격도 올라 주택 구입이 어려워질 수 있다는 논리다. 증액을 감당하지 못하면 다른 곳으로 밀려날 수 있으며, 월세 역시 인상 부담이 있다는 점에서 매수를 선호한다 [35:15]

20. 소비의 가치는 일상의 행복과 직업상 필요에 따라 판단한다

• 여행처럼 돈을 쓰는 경험이 항상 지속적인 행복으로 이어지는 것은 아니며, 사진을 남기는 일시적 쾌락에 그칠 수도 있다고 본다. 일상에서 누리는 만족과 노력에 따른 성취를 행복의 기준으로 삼고, 자신의 성장에 도움이 되는 활동을 중시한다 [35:58]
• 돈이 많이 들지 않는 운동과 성취 경험은 투자에 몰입하면서 생기는 피로를 전환하는 수단이 된다. 이런 활동이 투자를 오래 지속하는 데도 도움이 된다는 관점이다 [36:39]

21. 국가의 핵심 자산에는 정책적 지원이 따를 것이라고 기대한다

• 국가의 핵심 자산이 무너지면 경제 전반의 위기로 번질 수 있어 정부가 개입할 가능성이 높다는 투자 논리다. 한국에서는 부동산을 핵심 자산으로 보고, 올림픽파크 포레온의 미분양 우려 당시 정부 지원을 그 사례로 든다 [37:42]
• 미국에서는 S&P 500 등 주식이 가계의 주요 자산이므로 위기 때 정부와 연준의 지원을 기대할 수 있다고 본다. 이러한 판단에 따라 한국 아파트와 미국 주식 두 가지를 보유하면 투자 대상을 더 늘릴 필요가 없다는 입장이다 [38:12]

22. 실패 경험이 있어도 절약과 투자를 통해 자산을 늘릴 수 있다는 메시지다

• 공무원 시험에 6년간 실패했던 자신의 경험을 바탕으로, 삶이 뜻대로 풀리지 않았다고 느끼는 사람도 저축과 절약, 투자를 통해 자산을 늘릴 수 있다고 믿는다. 제시한 전략은 누구나 실행하고 성공할 수 있다는 본인의 판단이 책과 SNS 활동의 동기다 [38:51]
• 복잡한 방법을 늘리기보다 자신의 능력과 한계를 아는 메타인지를 강조한다. 책에는 그동안 공부한 자료가 정리돼 있으며, 더 구체적인 근거와 내용은 해당 자료를 통해 확인할 수 있다는 안내로 마무리된다 [39:18]

🧾 결론

• 사례의 핵심은 저축으로 원금을 만들고, 자산 보유와 재투자를 이어가며 복리 효과를 추구했다는 데 있다.
• 실행 원칙은 비교적 단순하지만, 실제 과정에는 반복 학습과 소비 절제, 대출 활용, 가격 하락을 견디는 부담이 포함됐다.
• 22억 원은 출연자가 밝힌 사례다. 현재 자산 평가와 부채를 함께 확인해야 순자산 규모와 성과를 판단할 수 있다.

📈 투자·시사 포인트

• 종잣돈보다 함께 봐야 할 것은 상환 여력이다. 같은 투자금이라도 대출 만기와 이자 부담에 따라 장기간 보유할 수 있는 조건이 달라진다.
• 규제는 자산 선택의 변수다. 과거 전세보증금과 대출로 가능했던 투자 방식이 현재에도 가능한지 확인해야 한다.
• 갈아타기는 상대 가격의 문제이기도 하다. 보유 주택 가격만 보지 않고 목표 아파트와의 가격 차이를 관리하는 접근을 제시한다.
• 과거 수익률과 낙폭은 전략의 가정이다. 국가의 지원 기대나 과거 평균만으로 자산 회복과 레버리지 투자 성공을 확정할 수는 없다.

⚠️ 불확실하거나 확인이 필요한 부분

• 22억 원의 산정 기준: 주택 약 14억 원은 주변 시세에 따른 평가이며, 금융자산 약 8억 원과 함께 제시됐다. 부채 차감 여부와 거래 비용 등이 명확하지 않아 순자산이나 실현 수익으로 단정하기 어렵다.
• 통계의 기간과 산식: 서울 아파트 연 7.3%, S&P500 연 10.2% 등의 수치는 출연자가 제시한 값이다. 산출 기간과 연평균·연복리 구분을 확인해야 하며, 전세 상승률도 약 6%와 6.7~7%로 다르게 언급된다.
• 현재 제도와의 차이: 과거 갭투자 방식, 종잣돈 2억 원 기준, ISA 비과세·납입 한도 설명이 현재 적용되는 조건과 일치하는지 확인해야 한다.
• 자막 기반 정리: 타임스탬프가 있는 자막을 기준으로 정리했으며, 고유명사·수치·인용은 원문 확인 필요 시 별도 검증한다.
• 영상 속 주장: 발표자의 해석·전망·비교는 확인된 외부 사실이 아니라 영상 속 주장으로 분리해 읽는다.
• 검증 필요: 수치, 기업 실적, 정책·시장 전망은 발행 전 최신 자료로 별도 검증이 필요하다.

✅ 액션 아이템

• 월 소득·생활비·저축액을 정리하고, 영상의 높은 저축률을 자신의 생활 조건에서 지속할 수 있는지 계산한다.
• 투자 가능 자금과 부채를 함께 적고, 대출 금리·만기·월 상환액을 기준으로 하락기에 보유를 이어갈 수 있는지 점검한다.
• 아파트 후보의 세대수, 장기 실거래 가격, 필요한 자기자본을 확인하고 현재 대출·전세 관련 규제를 대조한다.
• 제시된 자산별 수익률과 낙폭 통계의 원자료·산출 기간을 확인하고, 과거보다 큰 하락을 가정해 투자 계획을 검토한다.

❓ 열린 질문

• 주택과 금융자산에 연결된 부채를 차감하면 실제 순자산은 얼마이며, 저축·평가이익·실현 수익의 기여도는 각각 어느 정도인가?
• 전세보증금 상승분과 대출을 활용하기 어려운 조건에서도 같은 자산 증가 경로를 재현할 수 있는가?
• 주식·채권·부동산이 함께 하락하거나 소득이 줄어들면 추가 매수와 대출 상환을 어떤 자금으로 이어갈 것인가?