잘나가던 서울 상권들이 점점 죽어가고 있는 진짜 이유

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💡 한 줄 결론

안준혁 대표는 서울 상권 쇠퇴의 원인을 높은 임대료와 비용 부담 속에서 무료배달이 소비를 플랫폼으로 옮기고, 매출이 늘어도 점주의 이익은 줄어드는 구조에서 찾는다.

📌 핵심 요점

1. 무료배달은 소비자의 외식 선택을 바꾼다. 안 대표는 배달의 편의성과 할인이 오프라인 수요를 흡수하면서 높은 월세·보증금을 부담하는 음식점의 영업 유지가 어려워진다고 진단한다.
2. 매출 증가가 수익 증가를 보장하지 않는다. 과거 매출 4천만 원에서 얻던 수익을 지금은 6,500만~7천만 원을 팔아야 얻는다는 비교는 수수료와 인건비가 이익을 압박한다는 설명이다.
3. 자동화는 인건비 절감과 투자금 회수를 함께 따져야 한다. 왓더버거는 자동화 개설비를 약 1억 원으로 제시하며, 설비 가격뿐 아니라 초기 투자금을 얼마나 빨리 회수하는지를 운영 기준으로 삼는다.
4. 출점은 배달권 인구와 점포 앞 유동인구를 나눠 판단한다. 주변 인구 규모, 같은 브랜드의 배달권 중복, 주거·업무 상권의 수요 차이를 살피고 계약상 출점 거리도 확인해야 한다.
5. 매출 방어에는 반복적인 판촉과 운영 관리가 필요하다. 여러 구매 채널에서 광고를 소액으로 시험하고 성과에 따라 재투자하며, 개별 점포의 매출 변화를 전체 매장 흐름과 비교해 부진에 조기 개입한다.

🧩 배경과 문제 정의

• 코로나 전후로 외식업의 비용과 수수료 부담이 커지면서, 높은 월세와 보증금을 감당해야 하는 오프라인 점포의 수익성이 악화됐다.
• 무료배달 확산은 소비자의 주문을 플랫폼으로 이동시켰다. 매출이 늘더라도 수수료와 인건비가 함께 증가해 점주가 가져가는 이익은 줄어들 수 있다.
• 왓더버거의 대응은 조리 자동화, 배달권 중심의 출점, 여러 구매 채널에서의 판촉, 광고 실험과 재투자에 맞춰져 있다.

🕒 시간순 섹션별 상세정리

1. 높은 임대료와 무료배달 확산이 오프라인 상권을 압박한다

• 안 대표는 코로나 전후로 경기 악화와 비용·수수료 상승이 겹쳐 외식업의 매력이 줄었다고 본다. 수익이 떨어진 상황에서 월세와 보증금이 높은 점포는 영업을 유지하기 어려워진다 [01:03]
• 쿠팡이츠의 무료배달은 소비자가 맛있는 음식을 집 앞에서 받는 데 드는 부담을 낮췄다. 안 대표는 무료배달 도입 전후로 소비 패턴이 뚜렷하게 달라졌다고 판단한다 [02:14]

2. 매출이 커져도 수수료와 인건비 때문에 이익은 따라오지 않는다

• 안 대표는 약 2년 전부터 판매에 드는 비용이 올라갈 것으로 예상했다. 무료배달로 주문과 매출은 활성화돼도 점주가 가져가는 순수익률은 낮아질 수 있다는 판단이었다 [03:37]
• 과거 매출 4천만 원에서 얻던 수익이 현재는 매출 6,500만~7천만 원의 수익과 비슷하다는 비교다. 같은 4천만 원을 팔아도 예전보다 이익이 적으므로 필요한 매출 규모 자체가 커졌다 [04:05]

3. 자동화는 인건비와 초기 투자금 회수를 함께 고려해야 한다

• 왓더버거는 인력 부담을 줄이기 위해 약 2년 전부터 자동화를 추진했다. 대형 버거 프랜차이즈는 이미 자동화 설비를 활용해 왔지만, 패티를 누르는 기계 한 대가 2,500만 원일 정도로 높은 가격이 걸림돌이었다 [05:25]
• 사업 구성의 기준은 개설비를 낮추면서 자동화를 도입하는 것이었다. 장사의 매력을 초기 투자금을 빠르게 회수한 뒤 지속적으로 수익을 얻는 데 두었기 때문이다 [06:01]

4. 가맹점의 매출을 보호하려면 배달권 중복을 줄여야 한다

• 가맹점의 안정성은 매출과 수익률이 함께 유지되는 데 달려 있다. 왓더버거는 기존 점포 주변 2km 안에 같은 브랜드가 입점하지 못하도록 계약서에 거리 제한을 명시한다 [08:14]
• 안 대표는 점포 매출의 핵심을 주변 2km 안의 인구 밀집도로 본다. 배달 플랫폼도 피크 시간에는 노출 범위를 2km나 1.5km로 줄이기 때문에 배달권 보호가 중요하며, 수도권에서는 거리 기준을 1.5km로 둔다 [09:00]

5. 배달 상권의 인구와 점포 앞 유동인구는 따로 분석한다

• 출점 상담이 들어오면 프로그램으로 후보 거점 주변 2km의 인구를 확인한다. 15만·20만·30만 명 같은 인구 규모를 놓고 자체 적합 기준을 적용해 먼저 상권을 판단한다 [09:26]
• 상권과 입지는 별개의 문제다. 입지는 점포 문 앞을 지나는 사람이 얼마나 되는지 살피며, 통신사 유동량 자료도 분석에 활용한다 [09:46]

6. 당장의 운영 문제를 찾아 자주 개선하고 신규 매장에 적용한다

• 안 대표는 유튜브로 필요한 내용을 독학하고, 벌어들인 돈을 재투자하며 사업을 키웠다. 개선의 출발점은 현재 자신의 환경과 브랜드에서 부족한 것이 무엇인지 찾는 것이다 [10:55]
• 인건비 문제가 생기면 다른 운영자가 쓰는 자동화 기기를 찾아 직접 시험한다. 다른 사람이 한 달에 한두 가지를 바꿀 때 자신은 열다섯 가지가량을 바꾸는 식으로 개선 횟수를 늘린다 [11:36]

7. 중소 버거 브랜드의 성장에도 대형 브랜드와의 격차는 크다

• 안 대표는 왓더버거를 대형 브랜드를 제외한 버거 브랜드 가운데 매출 선두로 평가한다. 다만 자신이 접한 물류와 플랫폼 매출 자료에서는 대형 브랜드와 중소 브랜드 사이에 약 두 배의 매출 격차가 있다고 본다 [13:20]
• 왓더버거는 250개 매장의 점포당 평균 매출을 약 6천만 원으로 제시한다. 전체 매출에는 점포 수도 영향을 주며, 상위 브랜드로 갈수록 격차가 커지기 때문에 대형 브랜드의 정책을 벤치마킹한다 [14:05]

8. 신메뉴와 광고는 잊힌 브랜드를 다시 떠올리게 한다

• 대형 버거 프랜차이즈는 한 달이나 한 달 반 간격으로 신메뉴를 내놓는다. 안 대표는 이를 의류 브랜드가 신상품을 내듯, 과포화된 시장에서 소비자의 관심을 계속 끌어내는 판촉 방식으로 해석한다 [15:03]
• 안 대표가 챗GPT로 확인한 신메뉴 출시 빈도는 연평균 6~8.5회였다. 신메뉴에 광고비를 붙이는 목적은 신제품 판매뿐 아니라, 선택지가 많아 잊힌 브랜드를 다시 생각하게 만드는 데 있다 [16:00]

9. 주문 경로가 분산된 만큼 고객 접점도 여러 곳에 만들어야 한다

• 왓더버거는 매장 취식과 포장, 배민·쿠팡이츠·요기요·땡겨요·자사 앱·지역 플랫폼 등을 구매 경로로 나눠 본다. 당근·통신사 할인·캐치테이블까지 포함해 여러 채널에서 매달 협업 프로모션을 진행한다 [17:37]
• 주문 경로는 방송 시청이 지상파에서 케이블과 유튜브로 분산된 것처럼 다각화됐다. 한 채널을 이용하는 소비자도 다른 채널을 함께 쓰므로, 여러 접점을 관리할 역량이 필요하다 [18:02]

10. 강한 맛은 다음 구매까지 브랜드를 기억하게 하는 장치다

• 진행자는 왓더버거의 단맛과 진한 소스가 인상적이라고 평가했고, 안 대표는 달게 만든 것 역시 전략이라고 보여준다. 한 번 먹었을 때 기억에 남는 맛을 만드는 데 초점을 둔다 [19:06]
• 안 대표는 햄버거를 다시 주문하는 간격이 길면 3개월까지 벌어질 수 있다고 본다. 적당히 맛있는 수준을 넘어 자극이나 뚜렷한 인상이 있어야 다음 구매 때 떠올릴 수 있다는 판단이다 [19:34]

11. 동생 가게의 아르바이트에서 시작해 매출 하락 후 인수했다

• 시작 시점은 2017~2018년 무렵이다. 안 대표는 직장에 다니면서 저녁에는 여동생이 운영하던 왓더버거에서 아르바이트를 했고, 이후 작은 공간에서 별도 브랜드로 장사를 시작했다 [20:12]
• 소고기 질병 파동 이후 기존 왓더버거 매출은 3,500만 원에서 1,600만~1,700만 원까지 떨어졌다. 여동생이 운영을 포기하려 하자 안 대표가 가게를 인수했다 [20:53]

12. 우연히 얻은 유튜브 흥행을 반복 가능한 홍보로 확장했다

• 한 조리 유튜버의 대구 촬영이 취소되면서 가까운 양산의 왓더버거에 촬영 기회가 왔다. 촬영비를 지불하지 않은 영상이 조회수 655만 회를 기록했고, 매출도 크게 늘었다 [21:39]
• 안 대표는 효과를 확인한 뒤 전국 상위권 조리 유튜버들을 추가로 불러 수년간 홍보를 이어갔다. 한 번의 노출에 그치지 않고 비슷한 효과를 반복하면서 가맹 문의로 연결했다 [22:25]

13. 소액 실험에서 효과를 찾으면 광고비를 늘려 재투자한다

• 여러 안건에 작은 금액을 나눠 써 보고, 특정 방식이 효과를 내면 수억 원을 투입하는 것이 안 대표의 투자 방식이다. 먼저 시험한 뒤 성과가 확인된 분야에 지출을 확대한다 [22:58]
• 수익이 적더라도 매달 정해 둔 광고비는 집행한다. 이 돈을 실험 비용으로 보고, 효율이 떨어지는 광고는 다른 방식으로 교체하는 과정을 매달 반복한다 [23:30]

14. 광고 가격은 유명세보다 최근 조회수와 실제 참여도로 판단한다

• 안 대표가 가장 효율적이라고 평가하는 광고처는 인스타그램이다. 인지도만 보고 돈을 쓰기보다 광고비 대비 성과를 계속 계산해야 한다는 입장이다 [24:47]
• 광고료 기준은 조회수 1만 회당 약 10만 원이다. 처음 말한 100만 원을 10만 원으로 정정했으며, 최근 일주일의 평균 조회수가 꾸준히 10만 회라면 약 100만 원이 적정하다고 본다. 전체 구독자 수나 누적 조회수보다 최근 성과를 중시한다 [25:30]

15. 콘텐츠 형식과 광고비 배분은 매장별 실험으로 결정한다

• 인물 중심 콘텐츠, 음식 사진, 카드뉴스 등은 예산을 나눠 함께 활용한다. 이용자마다 반응하는 추천 경로가 다르고, 카드뉴스와 쇼츠의 상대적 효율도 시기에 따라 바뀌기 때문에 한 형식을 고정된 정답으로 보지 않는다 [27:22]
• 채널을 고를 때는 최근 일주일에 올라온 콘텐츠의 평균 조회수와 실제 댓글 참여도를 확인한다. 유튜브·인스타그램·틱톡에서 브랜드가 반복 노출되도록 만드는 것이 목표다 [28:00]

16. 오프라인 광고는 여러 채널을 조합하고 짧은 효과에 대응해야 한다

• 네이버 클립·블로그와 인스타그램이 오프라인 유입에 작용한다. 안 대표는 8년간 광고비로 40억 원 넘게 집행한 경험을 바탕으로, 인스타그램 광고가 많아지면서 효과가 줄고 지속 기간도 2주를 넘기기 어렵다고 본다. [30:24]
• 약 2주씩 광고를 반복하는 방식으로 유입을 유지하며, 오프라인 판촉에는 네이버·인스타그램·당근을 효과적인 채널로 꼽는다. 당근에서는 광고뿐 아니라 주문과 바로 결제도 가능하다. [31:02]

17. 네이버 플레이스의 매출 영향력과 플랫폼 경쟁

• 네이버에서는 특히 플레이스가 매출과 직결된다. 과거에는 수천만 원을 들여 노출 순위를 올리는 작업도 있었지만, 광고 상품이 도입된 뒤에는 효율이 떨어졌다는 평가다. [32:02]
• 방문객이 많아 자연스럽게 상위에 노출되는 매장은 매출이 약 30~40% 바로 늘기도 한다는 설명이다. 다른 지역의 음식점을 찾을 때 지역명과 ‘맛집’을 검색하는 이용 행태가 플레이스의 영향력을 뒷받침한다. [32:26]

18. AI와 콘텐츠 유통을 결합하는 플랫폼의 자본력

• 쿠팡은 AI에 맛집을 추천해 달라고 하면 주문까지 연결할 수 있는 기능을 개발 중이라는 설명이다. 플랫폼이 AI 추천 단계까지 진입하면서 음식점도 새로운 추천 경로에 대응해야 한다. [33:22]
• 쿠팡은 BJ를 모아 홍보하고, 유튜브·인스타그램·틱톡에 콘텐츠를 퍼뜨려 소비자를 다시 플랫폼으로 유입시키는 작업을 하고 있다. 플랫폼 내부의 소비를 외부 콘텐츠 유통으로 확대하는 방식이다. [33:42]

19. 가격 인하의 한계와 오프라인 음식점의 생존 조건

• 매장 가격을 내려도 배달의 한 그릇 주문, 강한 할인, 편의성을 따라가기 어렵다는 경험이다. 이에 카카오톡 선물하기와 쿠팡 상품권 입점, 라이브 커머스 상품권 판매로 온라인 고객을 오프라인에 유입시키려 한다. [35:12]
• 자본을 들여 규모와 분위기 등 종합적인 경험을 제공하는 공간은 살아남을 것으로 전망한다. 반면 보통 25~30평을 넘지 않는 일상적인 음식점은 줄어들거나 대형 프랜차이즈로 대체될 가능성이 크다고 본다. [35:51]

20. 기존 점포의 효율을 높이는 확장 목표와 샐러드 샵인샵

• 올해 목표는 달성했으며, 내년에는 약 100개를 추가해 350개 매장과 평균 매출 약 7천만 원을 목표로 삼고 있다. 연간 약 2,100억 원 규모를 기준으로 사업을 움직이고 있다는 설명이다. [37:35]
• 기존 점주가 기존 식자재를 활용해 추가 투자금 없이 운영할 수 있는 샐러드 샵인샵을 준비하고 있다. 동선과 조리 속도를 최적화해 햄버거 매출에 추가 매출을 붙이고, 배달 플랫폼에서도 별도 브랜드로 판매하려는 구상이다. [37:54]

21. 경쟁 대응과 점주 운영 부담은 매달 반복된다

• 경쟁사의 약점 공략을 방어하면서 성장을 유지해야 하고, 경기 때문에 개점 목표가 어긋나거나 경쟁사의 대규모 광고로 매출이 떨어지기도 한다. 사업의 어려움은 특정 위기 한 번이 아니라 매달 반복되는 문제다. [40:10]
• 점주 연락은 새벽 1~2시에도 계속된다. 프로모션으로 매출이 늘면 운영이 혼란스럽다는 불만이 나오고, 매출이 줄면 본사의 대응을 요구하기 때문에 매출 방어와 현장 운영 부담을 함께 관리해야 한다. [41:16]

22. 전체 매장과 비교해 매출 하락의 악순환을 조기에 끊는다

• 슈퍼바이저와 마케팅팀이 전월 대비 매출을 비교하고, 약 50개 매장마다 담당자를 둔다. 전체 성장률이 8%인데 특정 매장이 4% 성장했다면, 매출이 올랐어도 연락해 추가 행동과 지원을 검토한다. [41:48]
• 안 대표의 분석으로는 음식점이 약 6개월에 걸쳐 매출 감소와 비용 축소의 악순환을 겪으며 무너진다. 매출 감소로 인건비를 줄이면 피로도가 높아지고, 다시 판촉비를 줄이면서 상황이 악화되므로 그 순환에 들어가기 전에 개입한다. [42:31]

23. 창업 전에는 매출의 생성 방식과 식자재 구조를 확인해야 한다

• 구조조정 등으로 외식업 진입이 이어지는 가운데, 주변에서 잘된다는 말만 듣고 창업하는 사례를 경계한다. 평균 매출이 얼마인지, 그 매출을 어떻게 만들고 어떤 주기로 유지하는지, 판촉 방법은 무엇인지부터 확인해야 한다. [44:19]
• 매출 안에서 수익이 남는 구조를 따져야 하며, 첫 항목은 매출 대비 식자재율이다. 안 대표는 45~50%인 브랜드도 있는 반면 왓더버거는 31~33%라고 설명하며, 판단 근거가 되는 자료를 직접 요청해야 한다고 강조한다. [45:17]

24. 인건비·로열티·광고비까지 비교해야 실제 수익성이 드러난다

• 두 번째 확인 항목은 운영에 필요한 매출 대비 인건비율이다. 안 대표는 왓더버거가 12~14%, 보통은 18~20%라고 보여준다. 세 번째인 로열티도 매출의 2~4%를 내는 방식인지, 왓더버거처럼 고정 25만 원인지 구분해야 한다. [46:37]
• 마지막은 광고비 집행 구조다. 본사에 매달 광고비를 내야 하는지 확인해야 하며, 대형 브랜드는 매출의 3~4%를 요구하는 경우가 있다고 한다. 현재는 본사의 공동 광고와 개별 매장의 지역 광고가 함께 작동해야 매출을 만들 수 있다는 판단이다. [47:07]

🧾 결론

• 이 인터뷰는 상권 쇠퇴를 소비 경로의 이동과 비용 구조의 악화가 겹친 문제로 설명한다. 다만 서울 전체 상권에 대한 통계적 검증을 제시한 것은 아니다.
• 외식업의 생존 조건은 맛에 더해 조리 생산성, 배달권 보호, 고객 접점 관리, 지속적인 판촉 역량까지 넓어지고 있다는 주장이다.
• 창업 판단의 중심은 평균 매출보다 실제 남는 이익이다. 식자재율·인건비율·로열티·광고비와 초기 투자금 회수 가능성을 함께 확인해야 한다.

📈 투자·시사 포인트

• 상가 입지와 임대료를 평가할 때는 유동인구뿐 아니라 배달로 이동한 수요, 주거·업무 상권의 차이, 점포가 제공하는 공간 경험을 함께 살펴볼 필요가 있다.
• 프랜차이즈 사업성을 검토할 때는 점포 수와 평균 매출 외에 점주의 비용 부담, 배달권 보호, 전처리 식자재 공급, 자동화 투자비를 확인해야 한다.
• 플랫폼의 경쟁력은 주문 중개에서 검색·콘텐츠·추천 접점으로 확장되고 있다는 해석이다. 음식점의 광고 집행과 고객 유입이 어떤 플랫폼에 의존하는지 살펴볼 만하다.
• 자동화와 광고 확대의 가치는 매출 증가액만으로 판단하기 어렵다. 투자비 회수 기간과 판촉 후 남는 이익이 실제로 개선되는지 확인중요하다.

⚠️ 불확실하거나 확인이 필요한 부분

• 서울 상권 쇠퇴와 무료배달 사이의 인과관계는 안 대표의 현장 진단이다. 상권별 공실률·매출·임대료 자료가 없어 경기 악화나 다른 요인의 영향을 분리하기 어렵다.
• 평균 매출, 식자재율, 인건비율, 자동화 선택 비중 등은 인터뷰에서 제시한 수치다. 집계 시점·대상·산식과 점주 본인 노동비의 포함 여부를 확인해야 한다.
• 광고가 만든 실제 매출을 정확히 측정하기 어렵다는 한계가 언급된다. 조회수 기준 광고료와 약 2주의 효과 지속 기간도 모든 매장에 적용되는 기준으로 보기 어렵다.
• 자막 기반 정리: 타임스탬프가 있는 자막을 기준으로 정리했으며, 고유명사·수치·인용은 원문 확인 필요 시 별도 검증한다.
• 영상 속 주장: 발표자의 해석·전망·비교는 확인된 외부 사실이 아니라 영상 속 주장으로 분리해 읽는다.
• 검증 필요: 수치, 기업 실적, 정책·시장 전망은 발행 전 최신 자료로 별도 검증이 필요하다.

✅ 액션 아이템

• 창업 후보 브랜드에 평균 매출의 집계 기준과 실제 식자재 주문액 자료를 요청하고, 식자재비·인건비·수수료·임대료·로열티·광고비를 반영한 손익을 계산한다.
• 후보 점포의 배달권 인구, 주변 동일 브랜드 점포, 계약상 거리 제한, 점포 앞 유동인구를 각각 확인한다.
• 자동화 도입 전후의 총개설비와 필요한 인력을 비교하고, 예상 인건비 절감액으로 추가 투자금 회수 기간을 계산한다.
• 광고 예산을 여러 채널과 형식에 소액으로 나눠 집행하고, 최근 조회수·실제 댓글·주문 변화·판촉 후 이익을 함께 기록한다.

❓ 열린 질문

• 서울의 어떤 상권에서 배달 전환의 영향이 특히 크며, 업무 상권이나 공간 경험을 제공하는 매장은 얼마나 다른 흐름을 보일까?
• 자동화와 전처리 식자재가 매장 규모별로 줄여 주는 실제 노동시간과 순이익 개선 폭은 얼마일까?
• 여러 채널에서 반복 노출할 때 신규 수요가 얼마나 늘고, 기존 주문 경로만 바뀌는 비중은 얼마나 될까?