[커피타임] 경매가 비정하다고? 답답한 소리인 이유 - 이진우, 김현우, 박신유 with 박재우 감정평가사

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💡 한 줄 결론

경매를 비정하다고만 보기 어려운 이유는 채권 회수와 재산 정리를 가능하게 하기 때문이며, 투자 성패는 권리관계와 회수 경로를 읽는 데 달려 있다.

📌 핵심 요점

1. 묘지 지분 경매에도 채권자와 공유자의 권리가 걸려 있다. 영상은 260만 원에 낙찰받은 묘지 공유지분으로 약 3개월 만에 약 50%의 수익을 얻은 사례를 소개한다. 다른 공유자에게 우선매수 기회가 있다는 점과, 경매 참여자가 있어야 채권 회수가 가능하다는 점을 들어 도덕적 비난만으로 판단하기 어렵다고 설명한다.
2. 토지와 건물의 소유권이 나뉜 물건은 법정지상권 확인이 핵심이다. 법정지상권은 등기 없이 성립할 수 있다. 영상에서 다룬 주요 요건은 저당권 설정 당시 토지·건물 소유자가 같았는지와 이후 경매로 소유자가 달라졌는지이며, 관습법상 법정지상권은 별도로 구별해야 한다.
3. 권리 분석은 낙찰 이후의 협상과 회수 방식까지 바꾼다. 법정지상권이 성립하지 않는 경우에는 철거·토지 인도와 미지급 사용료 청구가 가능하다는 설명이다. 소개된 사례에서는 소송을 거쳐 건물 소유자가 토지를 매수했지만, 이러한 결과가 모든 물건에서 재현된다는 근거는 없다.
4. 지료는 낙찰가에 일정 비율을 곱하는 공식으로 확정되지 않는다. 최초 감정가 4억 2천만 원에 연 5%를 적용한 청구가 인정된 사례가 나온다. 다툼이 생기면 해당 시점의 토지가격, 금리, 주변 수익률과 물건 특성 등을 반영한 감정이 필요하며, 법정지상권이 있어도 지료 부담은 남는다.
5. 저가 매수와 보호 규제 모두 거래 이후의 결과를 살펴야 한다. 복잡한 권리관계와 제한된 수요는 낮은 낙찰가의 원인이 될 수 있지만, 농지처럼 되팔기 어려운 자산은 회수가 문제다. 가족 간 지료와 공시가격 과세, 실거주 후 재임대 분쟁도 계약 조건·평가 기준·상대방의 대응까지 확인해야 한다는 논의로 이어진다.

🧩 배경과 문제 정의

• 조상 묘가 있는 공유지분을 경매로 사서 수익을 얻는 행위가 비정하다는 비판과, 경매가 채권 회수와 재산 정리를 가능하게 한다는 주장이 맞선다.
• 토지만 경매에 나오고 다른 사람 소유의 건물이 남아 있는 물건은 권리관계와 소송 부담 때문에 투자자들이 피하기 쉽다.
• 법정지상권은 등기부에 나타나지 않아도 성립할 수 있다. 성립 여부에 따라 건물 소유자의 토지 사용 권리와 토지 낙찰자의 철거·금전 청구 가능성이 달라진다.

🕒 시간순 섹션별 상세정리

1. 묘지 공유지분 경매에도 공유자의 우선매수 기회가 있다

• 묘지 공유지분을 260만 원에 낙찰받아 약 3개월 만에 약 50%의 수익을 얻은 사례가 도덕성 논란의 출발점이다. 기존 공유자들은 형제로 추측된다 [01:23]
• 공유지분이 경매에 들어가면 다른 공유자에게 통지가 가며, 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있다 [01:49]

2. 경매 참여는 채권 회수와 거래 성립을 뒷받침한다

• 묘지라는 이유로 경매를 터부시하면 돈을 빌려준 사람의 회수 기회가 막힌다. 이런 위험이 커지면 대출 조건이 까다로워지고 금리도 높아질 수 있다 [03:14]
• 경매 매수자가 있어야 매각대금으로 채권과 임차인 등의 이해관계를 정리할 수 있다. 고금리 대출에 대해서도 더 싼 대안을 마련하지 않은 채 대여자만 비난하기는 어렵다는 논리가 계속된다 [04:24]

3. 매장 감소와 관리되지 않는 묘의 권리 문제가 남는다

• 묘지는 계속 토지를 차지하지만 실제 방문과 이용은 명절·제사 등에 집중된다. 과거에는 묘지 확대로 국토 이용이 제약될 수 있다는 우려도 있었다 [05:38]
• 화장이 늘고 매장이 줄면서 기존 묘의 관리가 끊길 가능성이 거론된다. 묘가 방치돼도 분묘기지권 문제가 남고, 후손이 누구인지 확인하기 어려워질 수 있다 [06:28]

4. 건물 신축으로 얻는 소유권과 처분에 필요한 등기는 다르다

• 건물 소유권은 등기를 하지 않아도 인정될 수 있다. 다른 사람에게서 권리를 넘겨받는 승계취득과 달리, 직접 건물을 신축하는 것은 원시취득에 해당한다 [08:46]
• 직접 지은 건물은 신축으로 소유권이 인정되지만, 이를 팔거나 처분하려면 등기가 필요하다 [09:23]

5. 지상권은 건물 소유자가 다른 사람의 토지를 사용하는 권리다

• 자기 땅에 건물을 짓는 경우와 달리, 남의 땅에 건물을 지으면 토지 소유자의 철거·퇴거 요구와 충돌할 수 있다. 지상권은 이러한 토지 사용을 뒷받침하는 권리다 [09:55]
• 지상권은 토지 소유자가 아니라 그 토지를 사용하는 건물 소유자 측의 권리다. 토지 소유자와 설정계약을 맺고 토지 등기부에 등기하는 방식으로 설정한다 [10:44]

6. 장기간의 사용 보장과 지료 조건이 지상권 설정에 영향을 준다

• 건물을 위한 지상권의 최단 기간을 30년으로 보장하면, 토지 소유자는 더 짧게 계약하고 싶어도 사용을 오래 허용해야 한다. 이런 부담 때문에 본래 목적의 지상권 설정이 활발하지 않다는 설명이다 [11:33]
• 등기된 지상권은 토지 매수자가 미리 확인할 수 있어 매수 회피나 가격 인하 요인이 된다. 지료의 유무와 금액은 계약에 따라 정하며, 지급 시기·사용 범위·목적도 등기할 수 있다 [12:20]

7. 등기부에 보이지 않는 법정지상권이 토지 경매의 위험을 바꾼다

• 일반 지상권은 등기부로 확인할 수 있지만 법정지상권은 등기부에 드러나지 않는다. 토지를 샀더라도 건물 소유자가 계속 사용할 권리를 가질 수 있다 [13:17]
• 2억 9,500만 원에 경매로 나온 토지 위에 등기된 건물이 있었지만, 건물은 매각 대상에 포함되지 않았다. 복잡한 권리관계가 예상되는 물건인데도 9천만 원을 더 써서 낙찰받은 사례다 [14:24]

8. 법정지상권이 없으면 철거·토지 인도와 금전 청구가 가능하다

• 법정지상권이 성립하지 않는 건물의 소유자에게 토지 낙찰자는 지료를 요구하거나 건물 철거를 요구할 수 있다. 상대가 돈을 내지도 나가지도 않으면 소송으로 이어질 수 있다 [16:18]
• 소송에서는 건물을 철거하고 토지를 인도하라는 청구와 함께, 낙찰 이후 받지 못한 토지 사용료 및 지급 지연에 따른 금전 청구를 제기한다 [16:50]

9. 철거 판결과 미지급 사용료 채권은 건물 경매로 이어질 수 있다

• 철거 판결을 받아도 즉시 건물을 부수는 대신, 받지 못한 사용료 채권을 근거로 건물에 강제경매를 신청하는 방법이 있다 [17:44]
• 건물만 매각되고 철거 판결까지 있다는 사실이 매각물건명세서 등에 드러나면 다른 매수자가 입찰을 꺼리게 된다 [18:10]

10. 토지 낙찰 후 고급주택 소유자에게 되판 사례

• 2억 9,500만 원에서 시작한 토지에 9천만 원을 더 써서 낙찰받은 투자자는 앞서 설명한 소송 절차를 진행했고, 결국 건물 소유자가 토지를 매수했다 [19:25]
• 해당 건물은 고급주택이었다. 토지와 건물 소유자는 서로 달랐으며, 건물 소유자에게는 주택을 유지하기 위해 토지를 확보할 필요가 있었다 [19:54]

11. 아버지의 토지와 딸의 건물로 나뉜 소유구조의 한계

• 사례의 토지는 아버지, 건물은 딸의 소유였다. 은행은 토지에만 근저당권을 설정했고 건물에는 설정하지 않아, 건물을 함께 경매에 넣지 못했다 [20:22]
• 가족이 운영하던 공장이 어려워진 뒤 주거용 토지까지 경매에 들어간 것으로 추정된다. 건물 명의를 딸에게 둔 이유 역시 사업 실패에 대비한 재산 보전이나 상속 문제일 수 있지만 확실하지 않다 [21:39]

12. 지료 산정에서 낙찰가와 감정가 중 무엇을 기준으로 삼는가

• 새 토지 소유자는 건물 소유자에게 토지 사용료를 청구할 수 있으며, 금액에 합의하지 못하면 소송으로 다툴 수 있다 [22:33]
• 감정평가사는 낙찰가에 시중금리 수준인 연 4~5%를 적용할 것으로 생각했지만, 사례의 낙찰자는 최초 감정가 4억 2천만 원에 연 5%를 적용해 청구했다 [23:09]

13. 지료 감정은 시점별 토지가격과 주변 수익률을 함께 반영한다

• 청구한 지료가 지나치게 높다는 다툼이 생기면 원고나 피고가 임대료 감정을 신청할 수 있고, 감정평가사가 법원의 의뢰로 적정 금액을 평가한다 [24:05]
• 토지의 해당 시점 시가를 기초가격으로 산정한 뒤 시중금리와 인근 수익률, 지역·물건의 특성을 반영한다. 적용 비율은 연 3%, 5%, 7% 등으로 달라질 수 있다 [24:44]

14. 법정지상권의 핵심은 저당권 설정 당시의 소유관계다

• 법정지상권은 별도의 계약이나 등기가 없어도 법률이 정한 조건을 충족하면 성립한다 [25:53]
• 핵심 요건으로 저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 같아야 한다는 점과, 이후 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져야 한다는 점이 드러난다 [26:14]

15. 법정지상권의 성립 여부와 소유권이 갈리는 시점을 구별해야 한다

• 법정지상권이 성립하는 경우는 예외적이고 불성립하는 경우가 더 많을 것 같다는 견해가 나온다. 성립하면 건물 소유자의 토지 사용 권리가 보호되고, 성립하지 않으면 토지 소유자가 철거·퇴거를 요구할 수 있다는 구분이 중요하다 [29:12]
• 저당권 설정 당시에는 소유자가 같았지만 경매로 소유자가 갈리는 경우가 흔하지 않다는 설명이 계속된다. 토지와 건물의 소유자가 다른 물건 자체도 흔하지 않다는 견해다 [29:46]

16. 주택 수 문제로 토지와 건물의 소유권이 갈라지는 경우

• 아파트와 시골집을 함께 가진 사람이 아파트를 처분하려 할 때, 시골집 전체를 팔기 어려워 건물만 다른 사람에게 넘기는 경우가 있다. 오래된 건물의 가액이 작으면 토지는 보유하면서 건물 명의만 바꾸는 방식이 가능하다는 예시다 [30:06]
• 시골집 건물을 넘긴 뒤 아파트를 처분하고 건물을 다시 가져오거나, 토지만 계속 보유하는 경우도 있다. 이렇게 소유권이 나뉜 상황에는 앞서 설명한 법정지상권과 구별되는 관습법상 법정지상권이 성립할 수 있다는 설명이 붙는다 [31:00]

17. 경매로 소유자가 달라져도 기존 건물을 보호하는 법정지상권

• 같은 사람이 토지를 사고 건물을 지은 뒤 토지에만 근저당권을 설정하면, 금융기관은 건물까지 담보로 잡을 때보다 대출 한도를 줄일 수 있다 [31:34]
• 근저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 같았고 이후 토지만 경매로 넘어간 경우, 토지 낙찰자가 기존 건물을 곧바로 철거하게 하면 멀쩡한 건물이 사라진다. 법정지상권은 이런 손실을 막고 건물을 계속 사용하게 하는 취지의 권리다 [32:22]

18. 건물 존속을 보장받아도 지료 부담은 토지가격에 좌우된다

• 법정지상권은 건물을 철거하지 않고 사용할 권리를 주지만, 토지를 무료로 쓰게 해주는 권리는 아니다. 토지 소유자는 지료를 받고 건물 소유자는 이를 부담한다 [33:22]
• 같은 연 5%를 가정해도 가격이 낮은 시골 땅과 평당 2억~3억 원을 거론하는 강남 토지는 부담이 크게 다르다. 비싼 토지에서 건물 운영 수익률이 연 2%에도 못 미친다면, 토지가격의 5%를 지료로 내는 구조는 감당하기 어려울 수 있다 [34:00]

19. 2년분 지료 연체가 법정지상권 소멸의 쟁점이 된다

• 법정지상권이 성립한 토지를 낙찰받으면 토지를 자유롭게 쓰기 어렵지만, 건물 소유자가 2년분 지료를 연체하면 권리 소멸을 청구할 수 있다는 설명이다. 연체가 연속될 필요는 없고, 월 단위라면 합계 24개월분이 기준이 된다 [35:18]
• 연체액이 기준에 도달했다고 토지주가 직접 건물을 부술 수 있는 것은 아니다. 연체 사실을 입증해 소송으로 다퉈야 하며, 토지주가 지료 수령을 피하는 상황에는 공탁이 대응책일 수 있다는 의견이 나온다 [35:41]

20. 지상권 등기는 수익 조건과 연체 효과를 분명하게 만든다

• 법정지상권이 이미 성립한 토지의 낙찰자가 오히려 건물 소유자에게 지상권 등기를 요구해 승소한 사례가 나온다. 권리가 이미 존재한다면 등기로 이를 명확하게 해두는 것이 토지주에게도 이익이 될 수 있다 [37:02]
• 지료 액수와 지급 시기를 등기에 명시하면 토지를 팔 때 임대수익이 발생하는 자산으로 설명하기 쉬워진다. 월 500만 원의 지료가 나오는 토지라는 가정에서는, 매수자가 장기간의 수입과 향후 토지 활용 가능성을 함께 평가할 수 있다 [38:11]

21. 가족 간 높은 지료는 증여 과세 문제로 이어질 수 있다

• 지료는 당사자 합의로 정할 수 있고 통상적인 수준으로 약 5~7%가 거론된다. 다만 자녀가 가진 토지에 부모가 건물을 짓고 토지가격의 연 20%를 지료로 지급한다면, 국세청이 편법 증여로 판단할 수 있다는 우려가 따른다 [40:34]
• 7%나 10% 미만의 지료라면 괜찮을 수 있다는 의견도 나오지만, 확정적인 허용 기준으로 합의되지는 않는다. 매매가격에 적용되는 특수관계인 거래 기준을 지료 계약에 그대로 적용하기도 어렵다는 반론이 있다 [41:33]

22. 공시가격 신고와 시가 감정 사이의 차이가 추징 위험을 만든다

• 국세청은 저가 거래나 증여 신고의 적정성을 확인하기 위해 시가 감정을 요구할 수 있다. 꼬마빌딩을 공시가격으로 신고했더라도 감정 결과 가치가 더 높게 나오면 신고액이 낮았다는 판단을 받을 수 있다 [42:59]
• 주택 증여에서도 공시가격 신고와 시가 평가의 차이가 문제가 될 수 있다. 납세자가 신고 전에 세무 상담을 받더라도 어느 금액을 기준으로 세금을 계산해야 하는지의 불확실성이 남는다는 문제의식이다 [43:22]

23. 공시가격 현실화는 과세 안정성과 입법 절차의 문제다

• 공시가격은 과세와 납세의 안정성을 위한 기준이라는 입장이다. 시세와 반드시 같아야 하는 것은 아니며, 사회적으로 합의한 공시가격 수준과 세율의 조합으로 필요한 세금을 거둘 수 있다는 주장이다 [43:36]
• 기존 공시가격 수준을 전제로 세율을 정했다면, 세율을 그대로 둔 채 시세 대비 공시가격 비율을 높이는 것도 실질적인 세부담 변경이다. 따라서 행정부가 임의로 조정하기보다 국회의 동의와 사회적 합의를 거쳐야 한다는 비판이 계속된다 [44:43]

24. 복잡한 경매 물건의 초과수익에는 공부와 제한된 수요가 전제된다

• 남들이 피하는 권리관계를 공부하면 초과수익을 얻을 수 있다는 기대와, 실제로는 구조가 너무 복잡하다는 부담이 맞선다. 특수물건을 모두 피하면 경쟁자가 많은 평범한 물건만 남아 낙찰가가 시가에 가까워질 수 있다는 논리다 [47:07]
• 반복 유찰된 사례에서는 감정가 약 11억 원인 토지가 약 1억 8천만 원까지 내려갔다는 수치가 나온다. 경매는 공급자와 수요자가 제한된 시장이므로, 감정가와 낙찰 가능 가격 사이에 큰 차이가 생길 수 있다 [48:54]

25. 컨테이너의 건물성 판단과 지료 산정 기준을 구별해야 한다

• 이동 가능한 컨테이너와 비닐하우스는 법정지상권으로 보호되는 건물로 보기 어렵다는 판례 설명이 나온다. 컨테이너를 들어 옮길 수 있다는 점이 판단 근거로 드러난다 [49:37]
• 기초를 고정하거나 정화조·화장실을 설치한 컨테이너, 모듈러 주택은 단순한 이동식 시설과 같은 결론을 내리기 어렵다. 이런 경우에는 법정지상권이 인정되는 건물인지 별도로 판단해야 한다는 유보가 붙는다 [50:01]

26. 농지 경매는 저가 매수보다 회수 경로 확보가 어렵다

• 검토 중인 물건은 주택과 논, 지상 건물 등이 일괄 경매로 묶여 있어 구조가 복잡하다. 농지취득 관련 요건뿐 아니라 농지 거래가 어려운 상황에서 되팔 방법이 있는지도 문제다 [51:43]
• 농지연금이 대안으로 거론되지만 연령 요건을 충족할 때까지 기다려야 한다. 경매로 취득한 농지는 2년 뒤 신청할 수 있다는 설명과 함께, 인기가 높아 조건 충족 이후에도 신청·심사가 지연될 수 있다는 우려가 나온다 [52:21]

27. 보호 규제의 효과는 거래 상대방의 대응까지 봐야 한다

• 경자유전이 농민을 보호하려는 원칙이어도 거래를 지나치게 제한하면 농민의 자산 처분을 어렵게 할 수 있다는 비판이다. 노동자·세입자 보호도 상대방의 대응을 고려하지 않으면 보호 대상에게 불리한 결과를 낳을 수 있다는 주장으로 확장된다 [53:00]
• 거래 당사자 A를 보호하면 상대방 B도 행동을 바꾼다는 점이 핵심이다. 이런 부작용을 정치인이 이해하지 못하는지, 이해하면서도 유권자의 표심 때문에 선택하는지를 두고는 의견이 갈린다 [53:23]

28. 실제 거주 뒤 재임대한 집주인도 손해배상 분쟁에 휘말렸다

• 집주인이 직접 거주하겠다며 세입자의 계약 갱신을 거절한 뒤 실제로 약 1년을 살았다. 이후 별도로 보유한 다가구주택 세입자들이 비슷한 시기에 보증금 반환을 요구하면서 목돈이 필요해졌다는 사례다 [54:11]
• 집주인은 거주하던 아파트에 새 전세입자를 받아 마련한 돈으로 보증금 반환 문제를 해결했다. 원래 세입자는 실거주를 이유로 자신을 내보낸 뒤 다시 임대한 것이 기망이라며 소송을 제기했다 [54:50]

29. 불가피한 재임대의 범위와 보증금 반환 대출을 둘러싼 충돌

• 대법원 판단의 논리는 매각이나 다른 자금 조달 방법이 있었으므로 재임대만이 유일한 해결책은 아니었다는 것이다. 재임대로 기존 세입자에게 손해가 발생했다면 집주인이 이를 배상해야 한다는 해석이 드러난다 [55:44]
• 집주인의 재산권 행사와 실제 거주 의도를 고려해야 한다는 반론도 나온다. 2년의 기간과 불가피한 사유의 예외를 둘러싼 논의에서는, 모호한 요건 때문에 당사자들이 법원에서 개별적으로 다퉈야 하는 문제가 지적된다 [56:15]

🧾 결론

• 영상은 경매 참여자의 수익뿐 아니라 채권자 회수와 이해관계 정리라는 기능을 함께 봐야 한다는 입장을 제시한다.
• 특수물건의 투자 가치는 법정지상권 등 권리의 성립 여부와 소송·협상 이후의 회수 가능성에 따라 달라진다.
• 등기부만으로 모든 권리를 확인할 수 없으며, 토지·건물 소유관계가 바뀐 시점과 담보 설정 이력을 함께 살펴야 한다.
• 개별 성공 사례의 수익률이나 지료 비율을 보편적인 투자 공식으로 적용하기는 어렵다.

📈 투자·시사 포인트

• 할인에는 이유가 있다. 반복 유찰과 낮은 경쟁률은 기회일 수 있지만, 권리관계·소송 부담·제한된 매수 수요도 가격에 반영돼 있다.
• 입찰 전 회수 경로를 구체화해야 한다. 토지 재매각, 건물 소유자와의 거래, 지료 수입 중 어떤 방식이 가능한지 검토하고 소송 부담을 함께 고려필요가 있다.
• 지료의 수익성과 지급 부담을 함께 평가해야 한다. 같은 비율이라도 토지가격에 따라 금액이 크게 달라지며, 건물 운영수익으로 감당하기 어려우면 분쟁과 연체 가능성이 커진다.
• 농지 투자는 현금화 가능성이 중요하다. 낮은 매수가만으로 판단하기 어렵고, 취득 요건·재매각 수요·농지연금의 대기 및 심사 문제까지 확인해야 한다.
• 규제는 거래 상대방의 행동을 바꾼다. 영상은 농지 거래 제한, 임대차 보호, 보증금 반환 대출 제한이 보호 대상과 거래 당사자에게 미치는 후속 효과를 함께 평가해야 한다고 주장한다.

⚠️ 불확실하거나 확인이 필요한 부분

• 법정지상권의 성립·존속기간·지료 연체에 따른 소멸은 영상의 요약 설명만으로 개별 물건에 확정 적용할 수 없다. 관습법상 법정지상권, 시설의 건물성, 소유관계와 담보 설정 시점 등을 구분해 확인해야 한다.
• 분묘기지권의 20년, 지상권의 30년, 2년분 지료 연체 등의 수치는 적용 조건과 예외가 충분히 제시되지 않았다. 특히 연체액 도달이 곧바로 직접 철거를 허용한다는 뜻은 아니다.
• 묘지 지분의 기존 공유자가 형제라는 설명, 가족 공장의 경영 악화, 딸 명의 건물의 재산 보전·상속 목적은 추정이다. 소개된 거래의 비용과 최종 순수익도 상세히 제시되지 않았다.
• 자막 기반 정리: 타임스탬프가 있는 자막을 기준으로 정리했으며, 고유명사·수치·인용은 원문 확인 필요 시 별도 검증한다.
• 영상 속 주장: 발표자의 해석·전망·비교는 확인된 외부 사실이 아니라 영상 속 주장으로 분리해 읽는다.
• 검증 필요: 수치, 기업 실적, 정책·시장 전망은 발행 전 최신 자료로 별도 검증이 필요하다.

✅ 액션 아이템

• 관심 물건의 토지·건물 등기부와 매각물건명세서를 대조하고, 소유권 이전 및 근저당권 설정 순서를 정리한다.
• 법정지상권·관습법상 법정지상권·분묘기지권의 성립 가능성과 현장 시설의 건물성을 물건별로 확인한다.
• 낙찰가 외에 소송 부담, 지료 분쟁, 회수 지연을 반영하고 재매각·협상·지료 수입의 실현 가능성을 비교한다.
• 지료는 낙찰가 기준으로 단정하지 말고 시점별 토지가격과 주변 수익률을 확인하며, 금액·지급 시기·등기 조건을 검토한다.

❓ 열린 질문

• 복잡한 권리관계를 해결하는 데 필요한 비용과 시간을 반영해도 일반 경매 물건보다 높은 수익이 남는가?
• 법정지상권이 성립하는 토지에서 지료 수입의 안정성과 건물 소유자의 지급 능력을 어떻게 평가할 것인가?
• 공유자의 우선매수 기회를 보장하면서 외부 입찰자의 경쟁 유인도 유지하려면 어떤 균형이 필요한가?