[뉴스레터K] 용산공원, 개발이냐 보존이냐...제3의 대안은? - 마강래 중앙대 도시계획 부동산학과 교수ㅣKBS 260828 방송

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💡 한 줄 결론

용산공원의 제3의 대안은 보존가치가 큰 공원 부지를 서둘러 개발하는 대신 미착공 공공주택·역세권·정비사업의 공급을 먼저 당기고, 장기적으로 수도권 주택 수요를 지역 거점으로 분산하는 것이다.

📌 핵심 요점

1. 용산공원은 서울의 핵심 교통축에 놓인 대규모 부지이지만, 남산과 한강을 잇는 녹지축이자 100년 넘게 시민에게 닫혀 있던 역사적 공간이라는 보존가치를 함께 지닌다.
2. 옛 방첩사 부지와 장교숙소 부지를 고밀 개발하면 남산 조망과 녹지 연결성이 훼손될 수 있으며, 주변 정비창·정비사업까지 합친 누적 교통 부담도 검토해야 한다.
3. 단기 공급은 용산공원 개발보다 승인 사업의 착공 촉진, 역세권 고밀 개발, 공공부지 활용, 정비사업 가속화에서 먼저 확보할 수 있다.
4. 탄천물재생센터는 상대적으로 보존 부담이 작은 대안 부지지만 시설 지하화·이전, 비용, 대체 부지, 주민 수용성을 해결해야 하므로 용산공원과 마찬가지로 10년 이상을 보는 장기 계획이다.
5. 서울의 공급 부족은 수도권 순유입, 1인 가구 증가, 기존 주택 멸실이 겹친 구조적 문제이므로 지방 거점 육성, 청년 정착, 공공기관 이전을 통한 수요 분산까지 주택정책에 포함해야 한다.

🧩 배경과 문제 정의

• 정부가 용산공원 일부 부지에 청년·신혼부부 주택을 공급하는 방안을 검토하면서, 서울 도심의 주택난 해소와 역사·녹지 자산 보존이 충돌하고 있다.
• 용산은 서울의 주요 업무지구 사이에 자리한 교통 요충지이지만, 주변 대규모 개발사업까지 고려하면 추가 고밀 개발이 경관과 교통에 미칠 부담도 크다.
• 서울의 공급 부족은 수도권 인구 유입과 가구 분화가 함께 만든 구조적 문제이므로, 신규 택지 확보만이 아니라 지방 거점 육성과 수요 분산을 결합해야 한다.

🕒 시간순 섹션별 상세정리

1. 서울 중심부의 교통 요충지이자 닫혀 있던 공간

• 용산은 종로·광화문, 영등포, 강남을 잇는 삼각축의 중앙에 있어 교통 접근성과 개발 잠재력이 매우 크다. [01:18]
• 청나라군·일본군·미군의 주둔지로 사용되면서 100년 넘게 시민에게 닫혀 있었고, 전체 규모는 여의도와 비슷하다. [01:38]

2. 주택 후보지로 거론된 두 부지의 보존 가치

• 주택 공급 후보지는 용산공원 북측의 옛 방첩사 부지와 남동측의 장교숙소 부지로 좁혀진다. [03:13]
• 옛 방첩사 부지는 남산과 한강 사이의 녹지축을 형성하고, 장교숙소는 공원 활용성과 역사문화적 보존 가치를 함께 지닌다. [03:40]

3. 고밀 개발이 바꿀 녹지축과 남산 경관

• 옛 방첩사 부지를 고밀 개발하면 남측에서 바라보는 남산 조망이 가려지고, 남산과 한강을 연결하려던 녹지 계획도 변경될 수 있다. [04:40]
• 남산과 남산타워는 서울의 도시 브랜드이므로, 중심지 개발에서도 남북 조망과 통경축을 확보하는 기준이 중요하다. [05:21]

4. 용산공원 개발보다 먼저 검토할 공급 수단

• 주택가격 급등으로 시민의 고통이 크더라도, 승인된 사업의 착공 촉진과 역세권 고밀 개발, 공공부지 활용, 정비사업 가속화가 먼저다. [06:30]
• 용산공원과 개발제한구역은 한번 훼손하면 복구하기 어렵고, 개발을 시작하면 주택가격이 오를 때마다 추가 부지가 공급 대상으로 압박받을 수 있다. [07:24]

5. 고밀도 서울에서 커지는 도심 녹지의 가치

• 서울은 다른 국제 대도시보다 산지가 많으면서도 가용지의 밀도가 높아, 대규모 평지형 녹지가 갖는 희소성이 크다. [08:30]
• 용산공원을 센트럴파크와 같은 장기 도시 자산으로 보면, 단기적인 주택 공급량만으로 개발 여부를 판단하기 어렵다. [08:48]

6. 청년주택도 피하기 어려운 누적 교통 부담

• 청년 공공임대는 자동차 보유율이 낮아 승용차 수요를 줄일 수 있지만, 배달·방문·상업시설·행정서비스에서 새로운 이동 수요가 발생한다. [09:40]
• 용산역 서측의 10만 평이 넘는 정비창 부지와 남영동 일대 정비사업 등 주변 대규모 개발이 이미 예정돼 있다. [10:24]

7. 탄천물재생센터 대안의 가능성과 한계

• 탄천물재생센터는 용산공원보다 역사적·상징적 가치가 작아 상대적으로 개발 부담이 낮지만, 공급 부족이 심해질 시기에 즉시 활용할 수 있는 땅은 아니다. [12:19]
• 주택을 건설하려면 하수처리시설을 지하화하거나 이전해야 하며, 대체 부지와 비용, 주민 수용성, 착공 시점을 모두 해결해야 한다. [12:41]

8. 미착공 공공주택을 먼저 움직이는 방법

• 사업승인을 받고도 착공하지 못한 LH 공공주택이 전국적으로 20만 호를 넘고, 2022년 이전 승인 물량도 약 3만 호에 이른다. [13:53]
• 즉시 착공 가능한 물량과 보상·기반시설 때문에 지연된 물량을 구분한 뒤, 원인별 해결책을 적용해야 공급 시점을 앞당길 수 있다. [14:10]

9. 서울 공급 확대만으로 해결되지 않는 수요 구조

• 수도권에는 매년 약 4만~5만 명이 순유입되고, 입지가 좋은 서울과 수도권 핵심지에 거주 수요가 집중된다. [15:31]
• 기존 주택의 멸실과 1인 가구 증가까지 겹치기 때문에, 공급을 늘려도 새로 발생하는 수요를 계속 따라가야 한다. [16:03]

10. 수도권 블랙홀에 대응하는 5극 3특 전략

• 서울·경기·인천은 하나의 초대형 도시권으로 연결되면서 지역의 청년 인구를 빨아들이는 블랙홀처럼 작동한다. [18:18]
• 170개가 넘는 지역 기초자치단체가 개별 경쟁을 계속하면 수도권에 대응하기 어려워, 광역 거점과 거점 간 연계가 필요하다. [18:39]

11. 대도시부터 농어촌까지 연결하는 초광역권

• 5극 3특은 큰 도시만 키우는 정책이 아니라, 대도시·중소도시·농어촌의 여러 거점을 하나의 초광역 생활권으로 묶는 전략이다. [20:01]
• 인구 감소 지역의 무분별한 외곽 개발을 줄이고, 크기가 다른 거점들을 연결해 전체 권역이 하나의 도시처럼 작동하도록 해야 한다. [20:25]

12. 베이비부머의 지역 이동을 뒷받침할 조건

• 베이비부머 전체가 지방으로 갈 필요는 없지만, 일부는 지역에서 인생의 두 번째 단계를 시작하려는 수요를 갖고 있다. [22:29]
• 20대 초반은 대도시로 이동하는 반면 40대 중반부터 60대까지는 지역으로 이동하는 흐름이 나타나므로, 기존 이동을 촉진하는 정책이 효과적일 수 있다. [22:55]

13. 청년 주거 지원과 지역 정착의 병행

• 수도권에서 어렵게 생활하는 지역 출신 학생들이 많은 만큼, 청년 주거 지원은 현재보다 적극적으로 확대해야 한다. [25:23]
• 수도권 순유입 인구 약 4만~5만 명 가운데 80% 이상이 청년층이어서, 수도권 지원만 확대하면 청년 집중이 더 강화될 수 있다. [26:01]

14. 공공기관 2차 이전이 보완해야 할 설계

• 공공기관 지방 이전은 계속 필요하지만, 150개가 넘는 기관과 5만 명 이상이 이동한 1차 이전 방식을 그대로 반복해서는 안 된다. [27:09]
• 기관을 시도별로 기계적으로 배분하고 외곽 신도시에 고립시킨 방식은 지역 거점 및 기존 산업과의 연계를 약화했다. [27:44]

15. 균형발전을 부동산정책으로 보는 관점

• 서울의 주택 공급은 필요하지만, 수도권으로 인구가 계속 쏠리는 국토 구조를 그대로 둔 채 공급만 반복해서는 부족 문제가 해결되지 않는다. [29:24]
• 서울의 공급 확대와 지방의 기회 창출을 하나의 정책으로 묶어야 수요 분산과 지역 활성화를 동시에 달성할 수 있다. [29:39]

16. 교수 대담 마무리

• 교수 소개를 마친 뒤 감사 인사를 주고받으며 대담이 종료된다. [30:00]
• 마지막 감사 인사까지 이어지며 출연자와 진행자의 대화가 끝난다. [30:03]

17. 다음 코너로 전환

• 종소리가 울린 뒤 “편지 왔습니다”라는 안내가 나오며 새로운 코너가 시작된다. [30:07]
• 전환 음악이 이어지며 대담 이후 순서로 넘어간다. [30:09]

🧾 결론

• 용산공원 개발 여부는 단기 공급량만이 아니라 녹지·경관·역사문화·교통에 미치는 장기 비용을 함께 계산해 결정해야 한다.
• 즉시 착공 가능한 미착공 공공주택과 지연 원인을 해결할 수 있는 사업을 선별하는 것이 신규 장기 택지를 찾는 것보다 빠른 공급 대안이다.
• 서울 공급 확대와 지방의 일자리·의료·주거 기반 확충을 하나의 정책으로 설계해야 수도권 집중과 반복적인 개발 압력을 완화할 수 있다.

📈 투자·시사 포인트

• 용산 일대의 개발 기대는 개별 부지만 보지 말고 정비창·남영동 정비사업과 도로망의 누적 교통 수용력을 함께 살펴야 한다.
• 공원 인접 개발은 공급 규모뿐 아니라 남산 조망, 통경축, 녹지 연결성 같은 도시계획 기준이 사업 밀도와 일정에 영향을 줄 수 있다.
• 단기 주택 공급의 실효성은 신규 후보지 발표보다 기존 승인 물량의 착공 전환 속도와 보상·기반시설 문제 해결 여부에서 먼저 확인필요가 있다.
• 장기적으로는 광역 거점 육성, 지역 청년 정착, 공공기관 이전의 산업 연계성이 수도권 주택 수요와 지역 부동산 수요의 방향을 함께 바꿀 수 있다.

⚠️ 불확실하거나 확인이 필요한 부분

• 전국 미착공 LH 공공주택 20만 호 이상, 수도권 연간 순유입 4만~5만 명, 순유입 인구 중 청년층 비중 80% 이상이라는 수치는 해당 대담의 제시값이므로 최신 공식 통계와 산정 기준을 별도로 확인해야 한다.
• 용산공원과 탄천물재생센터 개발에 10년 이상이 필요하다는 전망은 인허가, 시설 이전, 재원 조달, 주민 수용성에 따라 달라질 수 있다.
• 녹사평로·이태원로·한강대로가 주변 개발의 교통량을 감당할 수 있는지에 관한 종합 시뮬레이션이 제시되지 않아 실제 혼잡 수준과 필요한 교통 대책은 확정하기 어렵다.
• 자막 기반 정리: 타임스탬프가 있는 자막을 기준으로 정리했으며, 고유명사·수치·인용은 원문 확인 필요 시 별도 검증한다.
• 영상 속 주장: 발표자의 해석·전망·비교는 확인된 외부 사실이 아니라 영상 속 주장으로 분리해 읽는다.
• 검증 필요: 수치, 기업 실적, 정책·시장 전망은 발행 전 최신 자료로 별도 검증이 필요하다.

✅ 액션 아이템

• 용산공원 후보 부지별 녹지축, 남산 조망, 역사문화 자산, 예상 공급량을 동일한 기준으로 비교한다.
• 용산 정비창·남영동 정비사업·공원 후보지의 개발계획을 합산한 교통 수요 시뮬레이션과 도로별 수용력 자료를 확인한다.
• 미착공 LH 공공주택을 즉시 착공 가능, 보상 지연, 기반시설 지연 등으로 분류하고 공급 가능 시점을 비교한다.
• 탄천물재생센터의 지하화·이전 비용, 대체 부지, 주민 수용성, 착공 가능 시점을 용산공원 대안과 함께 검토한다.

❓ 열린 질문

• 용산공원을 보존하면서도 청년·신혼부부가 체감할 수 있는 공급을 가장 빠르게 늘릴 수 있는 기존 사업 조합은 무엇인가?
• 남산 조망과 녹지축을 지키면서 허용할 수 있는 개발 밀도와 건축 높이의 기준은 어디까지인가?
• 지방 거점의 일자리·의료·주거 지원이 어느 수준에 도달해야 수도권으로 향하는 청년과 베이비부머의 이동 경로가 실질적으로 달라지는가?