월세 시대는 끝났다?! 공실 없애는 ''운영''의 비밀 (f. 신지혜 STS그룹 상무 / 김준하 (주)더휴식 공동대표) #여의도멘션 #수익형부동산 #상업용부동산

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💡 한 줄 결론

월세 시대는 끝났다?! 공실 없애는 '운영'의 비밀 (f. 신지혜 STS그룹 상무 / 김준하 (주)더휴식 공동대표) #여의도멘션 #수익형부동산 #상업용부동산를 중심으로, 부동산 경쟁력의 중심이 단순 임대에서 운영으로 이동한다는 것이 대담의 핵심이다. 출연진은 건물을 지어 임대하는 방식만으로는 수익과를 핵심 판단 포인트로 압축 정리한다.

📌 핵심 요점

1. 부동산 경쟁력의 중심이 단순 임대에서 운영으로 이동한다는 것이 대담의 핵심이다. 출연진은 건물을 지어 임대하는 방식만으로는 수익과 차별화를 확보하기 어려워졌다고 진단한다.
2. 의료·웰니스·러닝처럼 방문 목적이 분명한 콘텐츠가 공간을 채운다. 호텔과 피부과의 결합, 한강 접근성을 활용한 러닝 시설은 특정 고객의 수요와 공간 조건을 연결한 사례다.
3. 의료관광 수요가 고액 성형 중심에서 여행 중 받는 비교적 가벼운 피부 시술로 넓어졌다는 현장 관찰이 제시된다. 이에 따라 강남뿐 아니라 명동·홍대의 관광 동선과 숙박시설도 주목받는다.
4. 숙박시설은 잠만 자는 곳을 넘어 브랜드와 지역을 경험하는 목적지가 될 수 있다. 사우나·대욕장·지역 음식·경관을 묶어 숙소 자체를 방문 이유로 만드는 방식이다.
5. 경험 콘텐츠의 가치는 운영 데이터로 확인해야 한다. 김준하 공동대표는 콘텐츠 도입 후 입지와 객실 크기에서 예상하던 수준보다 높은 매출을 확인했다고 설명하지만, 구체적인 비용과 수익률은 공개하지 않는다.

🧩 배경과 문제 정의

이 대담은 『리테일 바이블 2030』을 계기로, 오프라인 리테일과 숙박시설이 고객을 끌어들이는 방식을 살펴본다. 제목에 소개된 출연자는 신지혜 STS그룹 상무와 김준하 더휴식 공동대표이며, 진행자는 박정호다.

문제의 출발점은 공간을 만들거나 임대하는 것만으로 방문과 수익이 보장되지 않는다는 인식이다. 대담은 의료관광·러닝·사우나 같은 구체적인 콘텐츠에서 시작해 브랜드와 지역을 경험하는 숙소, 기존 부동산의 용도 전환, 운영자의 역할로 논의를 확장한다.

제시되는 근거는 주로 출연진의 현장 경험과 개별 사업 사례다. 이를 통해 ‘고객이 왜 이 공간을 찾아와야 하는가’를 설명하지만, 공실 해소 효과나 투자수익률을 검증할 수 있는 전체 실적 자료를 제공하지는 않는다.

🕒 시간순 섹션별 상세정리

1. 리테일의 변화를 콘텐츠에서 묻다

• 진행자는 신간 『리테일 바이블 2030』과 두 출연자를 소개하며 대담을 시작한다. [00:34]
• 피부과·웰니스·러닝이 새로운 공간 콘텐츠로 거론된다. 질문의 초점은 무엇이 뜨는지를 넘어, 어떤 변화에 주목할 가치가 있는지에 놓인다. [01:13]

2. 호텔과 피부과를 결합하는 의료관광

• 한 호텔에 피부과를 함께 넣은 사례가 묶인다. 객실에는 하루 30만 원을 쓰면서 피부 관리 프로그램에는 1천만~2천만 원을 결제하는 외국인 고객이 있다는 설명이다. [01:58]
• 숙박과 시술을 함께 이용하는 고객을 겨냥해 두 기능을 묶는 공간 구성이 늘고 있다고 드러낸다. [02:16]

3. 러닝 고객의 하루를 채우는 공간

• 마포의 러닝 시설은 건물을 통임대해 러닝과 헬스 관련 기능을 여러 층에 배치한 사례로 묶인다. [03:03]
• 한강으로 이어지는 동선과 냉탕·온탕을 오가는 사우나까지 넣어, 러닝을 하는 사람에게 필요한 공간 프로그램을 구성했다고 보여준다. [03:30]

4. 깊은 취향이 만드는 방문과 소비

• 이태원의 가민 플래그십 스토어가 나온다. 특정 운동에 몰입한 고객은 관련 장비와 관리에 지출하려는 성향이 있다는 관찰이 계속된다. [04:16]
• 진행자는 한강 접근성과 통임대 공간이 러닝 콘텐츠를 만나면 방문 목적이 생기고, 주변으로도 관련 콘텐츠가 퍼질 수 있다고 정리한다. [04:49]

5. 고액 성형에서 여행 중 피부 시술로

• 김준하 공동대표는 팬데믹 이전의 고액 성형 목적 방문과 달리, 최근에는 한국 여행 중 비교적 가벼운 피부 시술을 받는 수요가 커졌다고 보여준다. [06:06]
• 자국보다 저렴하다고 느끼는 시술 가격이 방문객의 선택을 유도하며, 10만~50만 원대 결제 고객이 많아졌다는 현장 관찰을 제시한다. [06:53]
• 의료관광의 관심 지역이 강남에서 명동·홍대로 넓어졌다고 말하며, 숙박에 메디컬과 웰니스를 결합하는 사업도 진행 중이라고 드러낸다. [07:31]

6. 한국의 목욕 문화가 숙박 콘텐츠가 되다

• 해운대의 숙박시설 대욕장에서 서로 다른 나라의 이용객들이 대화하던 경험을 통해, 한국의 목욕 문화가 외국인에게도 체험 콘텐츠가 되는 장면을 보여준다. [08:37]
• 사우나가 주목받는 콘텐츠로 드러난다. 장시간 놀이 공간처럼 이용하던 찜질방과 최근의 사우나 문화는 구분해 보여준다. [09:04]

7. 사우나를 시설에서 프로그램으로 확장하다

• 일본에서는 사우나가 젊은 층도 찾는 세련된 공간으로 재해석됐으며, 이런 문화를 한국 숙박시설에도 도입하고 있다고 드러낸다. [09:45]
• 진행자는 일본 사우나의 시간별 진행과 열기를 전달하는 퍼포먼스를 경험담으로 보여준다. 단순히 씻고 나오는 것과 다른 강한 기억을 남겼다는 설명이다. [11:05]
• 시설마다 다양한 프로그램이 있으며, 온탕 없이 여러 종류의 사우나를 구성한 곳도 있다는 이야기가 계속된다. [11:26]

8. 경험 콘텐츠를 숫자로 확인하는 방법

• 진행자는 경험과 이벤트의 개발 효과를 어떻게 수익으로 계산하는지 묻는다. 김준하 공동대표는 부동산 펀드 운용과 개발 이익을 다뤄온 자신의 배경을 보여준다. [12:06]
• 불가리 호텔과 무지 호텔은 고객이 장시간 머무르며 브랜드 철학과 이미지를 경험하게 만드는 사례로 묶인다. [13:29]
• 대욕장·프라이빗 사우나·웰니스 콘텐츠를 넣었을 때, 해당 입지와 객실 크기에서 예상하던 수준보다 높은 매출을 확인하면서 경험 기획을 중시하게 됐다고 드러낸다. [14:23]

9. 숙소 자체가 여행의 목적지가 되다

• 유후인의 숙박 경험은 노천탕과 지역 음식, 공간의 분위기를 온전히 누리는 여행으로 드러난다. 숙소가 목적지 자체를 판매할 수 있다는 논지다. [15:34]
• 유원제는 쇠락하던 온천 지역에 방문 이유를 만든 사례로 제시되며, 1박에 150만 원이 넘는 가격에도 해당 공간을 찾기 위해 지역을 방문한다고 드러낸다. [16:15]

10. 문경 사담제의 지역 경험 설계

• 문경은 관광 콘텐츠에 비해 숙소 선택지가 부족해 숙박 수요가 다른 지역으로 빠져나갔다는 설명이 나온다. [16:31]
• 사담제는 상업지역의 용적률을 최대한 활용하는 대신 단층으로 기획하고, 산세·하천·벚꽃길 등 주변 환경을 살렸다고 묶인다. [17:00]
• 지역 콘텐츠와 음식을 공간에 담은 결과 여름철 한 달 내내 100만 원 이상 가격에 만실이었다고 드러낸다. 숙소를 찾으러 지역을 방문하게 됐다는 사례다. [17:27]

11. 공간을 찾게 만드는 힘과 다양한 운영자

• 지역 이야기와 브랜드를 담은 숙소는 그 자체가 방문 이유가 된다. 진행자는 물성·헤리티지·스토리·콘텐츠에서 ‘가고 싶은 힘’을 찾는 것이 오프라인 시장의 해법이라고 정리한다. [18:21]
• 책에는 16명의 저자가 참여했으며, 유통 브랜드와 다양한 공간 운영자의 사례를 담았다고 보여준다. [18:38]
• 인형 뽑기를 예로 들어 짧은 이용 시간과 반복 결제가 만드는 시간당 매출에 주목한다. 이는 식음료와 다른 공간 수익 구조를 생각하게 하는 설명이다. [19:26]

12. 공간을 채우고 알리는 역할

• 전통적으로 리테일이라 부르지 않던 업종과 숙박시설도 공간을 채우는 테넌트이자 콘텐츠로 드러난다. [19:53]
• 공간을 만들어 두는 것만으로 사람이 오지는 않는다며 로컬 큐레이터의 역할을 소개하고, 성수동에서 활동하는 사례를 언급한다. [20:15]

13. 매각차익보다 기존 자산의 전환을 강조하다

• 신지혜 상무는 비싼 부동산을 매입해 시세차익을 기다리기보다, 보유 자산을 전환해 매출을 높이는 가능성에 주목해야 한다는 견해를 드러낸다. [20:57]
• 리테일 네트워킹 행사에 숙박과 고시원 전환 관련 참여자가 늘었다는 관찰을 통해, 공간 전환에 대한 관심이 커졌다고 보여준다. [21:42]

14. 임대에서 운영으로 바뀌는 부동산의 경쟁력

• 김준하 공동대표는 부동산이 임대의 시대에서 운영의 시대로 바뀌고 있다며, 단순히 지어 임대하는 방식으로 경쟁력을 확보하기 어려워졌다고 진단한다. [22:11]
• 자산 가치를 높이려면 어떤 운영 콘텐츠를 넣을지 고민해야 하며, 책은 여러 분야에서 운영과 콘텐츠를 공급하는 사람들의 경험을 모았다고 보여준다. [22:40]
• 숙박도 고객이 오게 할 이유를 만들어야 입지와 물리적 한계를 넘어서는 수익을 기대할 수 있다며, 경험 콘텐츠를 공급하는 역할을 강조한다. [23:50]

15. AI 시대에도 직접 경험을 권하는 이유

• 출연자는 ‘데이터 고고학’을 언급하며 AI 등장 이후 인터넷 콘텐츠와 여행 후기의 성격이 달라졌다는 견해를 제시한다. 해당 설명의 근거 자료는 대담에서 제시되지 않는다. [24:34]
• 직접 매장에 가고 호텔에 숙박하면서 경험을 얻는 일이 중요하다는 제안으로 논의를 마무리한다. [24:58]

16. 소상공인의 공간 경쟁력으로 연결하며 마무리

• 진행자는 어려움을 겪는 소상공인들이 공간의 경쟁력을 어디에서 찾을지 생각하는 데 책이 도움이 되기를 바란다고 드러낸다. [25:24]
• 출연자에게 감사를 전하며 대담을 끝낸다. [25:33]

🧾 결론

• 제목의 ‘월세 시대는 끝났다’는 임대시장의 소멸을 입증하는 표현보다, 운영 역량의 중요성이 커졌다는 출연진의 문제의식으로 읽는 것이 적절하다.
• 리테일과 숙박업은 모두 고객이 일부러 방문할 이유를 설계해야 한다는 점에서 연결된다. 콘텐츠 기획과 마케팅은 공간의 실적을 만드는 주요 역할로 제시된다.
• 좋은 콘텐츠는 유행을 그대로 복제하는 것이 아니라 고객의 취향, 주변 동선, 지역의 이야기, 건물의 조건을 함께 활용한다.
• 대담의 마지막 제안은 직접 경험하는 것이다. 매장과 숙소를 방문하며 고객이 무엇에 반응하는지 관찰하는 일이 운영 아이디어의 출발점이 된다.

📈 투자·시사 포인트

• 보유 부동산의 검토 범위를 임대료와 매각차익에서 용도 전환과 운영 매출로 넓힐 필요가 있다. 출연진은 비싼 가격에 매입해 시세 상승을 기다리는 전략보다 기존 자산의 전환 가능성을 강조한다.
• 운영 콘텐츠를 평가할 때는 고객이 찾아올 이유와 이를 제공할 운영자의 역량을 함께 봐야 한다. 러닝 시설의 한강 접근성, 의료관광과 숙박의 결합처럼 입지와 수요가 맞물리는지가 중요하다.
• 높은 객실 가격이나 만실 사례만으로 투자수익을 판단하기는 어렵다. 콘텐츠 도입 비용과 운영비까지 반영해 매출 증가가 실제 수익 개선으로 이어지는지 확인해야 한다.
• 지역의 숙박 수요를 흡수하는 시설과 숙소 자체가 여행 수요를 만드는 시설은 구분해서 볼 필요가 있다. 대담은 후자의 가능성을 제시하지만 모든 지역과 건물에 적용된다고 입증하지는 않는다.

⚠️ 불확실하거나 확인이 필요한 부분

• 호텔 투숙객의 고액 피부 시술 결제, 명동·홍대 의료시설의 매출 증가, 콘텐츠 도입에 따른 숙박 매출 상승은 출연진의 경험과 설명이다. 비교 기간, 표본, 매출 자료가 공개되지 않아 시장 전체로 일반화하기 어렵다.
• 사담제의 여름철 만실과 높은 숙박 가격, 유원제의 가격 및 지역 활성화 효과도 대담에서 제시된 사례다. 연간 가동률, 총투자비, 운영비, 순이익은 확인되지 않는다.
• 자동 전사로 보이는 원문에 인명·브랜드명·시설명과 일부 문장 오류가 있다. 제목과 전사의 출연자 표기가 다르고 일부 상호도 불명확하므로, 실제 방문이나 사업 검토 전 정확한 명칭을 확인해야 한다.
• 자막 기반 정리: 타임스탬프가 있는 자막을 기준으로 정리했으며, 고유명사·수치·인용은 원문 확인 필요 시 별도 검증한다.
• 영상 속 주장: 발표자의 해석·전망·비교는 확인된 외부 사실이 아니라 영상 속 주장으로 분리해 읽는다.
• 검증 필요: 수치, 기업 실적, 정책·시장 전망은 발행 전 최신 자료로 별도 검증이 필요하다.

✅ 액션 아이템

• 보유하거나 검토 중인 공간에 대해 목표 고객, 방문 목적, 주변 동선, 활용 가능한 건물 조건을 한 장으로 정리한다.
• 의료·웰니스·러닝·사우나·지역 체험 가운데 해당 입지와 고객에게 맞는 콘텐츠 후보를 추리고, 각 후보가 방문 이유를 어떻게 만드는지 적는다.
• 유사 시설을 직접 방문해 고객 구성, 체류 방식, 프로그램, 가격, 주변 상권과의 연결을 관찰한다.
• 콘텐츠 도입 전후를 비교할 수 있도록 매출·객실 단가·가동률과 도입 비용·운영비를 함께 검토한다.

❓ 열린 질문

• 러닝·사우나·피부 시술 수요 가운데 반복 방문을 만드는 수요와 일시적인 유행은 어떻게 구분할 수 있을까?
• 콘텐츠가 입지와 객실 크기의 한계를 보완한다면, 추가 투자비까지 감안했을 때 어느 수준부터 경제성이 생길까?
• 숙소 자체가 목적지가 되는 성공 조건은 무엇이며, 다른 지역이나 소규모 자산에서도 재현할 수 있을까?